El Tribunal Supremo considera que “para aplicar la exención en el IRPF por reinversión de vivienda habitual no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda”. Para el alto tribunal, basta “con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero”.
Muchos contribuyentes que venden su vivienda habitual, utilizan financiación ajena (normalmente, un préstamo hipotecario), para adquirir la nueva vivienda. En estos casos, el criterio de Hacienda hasta la fecha, es que solo pueden considerarse exentas por “reinversión en vivienda”, las cuotas del préstamo hipotecario pagadas durante los dos años siguientes a la venta de la vivienda anterior.
En una sentencia que fija el criterio interpretativo que se debe seguir en adelante, la Sección Segunda de la sala de lo Contencioso-Administrativo da la razón a la parte demandante a la que la Agencia Tributaria reclamaba más de 41.000€ al considerar que se había aplicado una bonificación fiscal que no le correspondía.
EL CASO PLANTEADO ANTE EL TRIBUNAL SUPREMO
En el caso resuelto por el Tribunal Supremo, el contribuyente vendió su anterior vivienda habitual, debiendo reinvertir, en el plazo de dos años, la cantidad de 347.661,39 euros. Y ello, para beneficiarse de la exención total de la ganancia patrimonial en el IRPF, por reinversión.
El contribuyente adquirió una nueva vivienda por importe de 280.000 euros. Sin embargo, abonó 32.000 euros en el momento de la compra, y se subrogó en el préstamo hipotecario que tenía contraído el contratista, por importe de 248.000 euros.
En esta tesitura, la Agencia Tributaria solo consideró como cantidades “reinvertidas”, los 32.000 euros inicialmente pagados, más 18.444,17 euros en concepto de cuotas del préstamo pagadas en los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda.
Llegados a este punto, el debate estaba claro: A favor del criterio de Hacienda, Tribunales Superiores de Justicia como el de Cataluña. Dicho Tribunal fue el que desestimó el recurso del contribuyente en este caso (sentencia de 15-11-2018). En contra, el Tribunal Superior de Justicia de Valencia (sentencia de 10-7-2018).
Para resolver esta cuestión, hay que tener en cuenta que no existe en nuestra normativa un concepto de “reinversión en vivienda”. Por ello, surge la duda de si tal reinversión debe ser “física”, o “económica”. En el primer caso, solo se considerarían reinvertidas las cantidades que efectivamente se entreguen para la compra de la nueva vivienda. Ello, siempre que tuvieran su origen en el importe obtenido en la venta de la anterior vivienda. Se trata, sin embargo, de un concepto demasiado restrictivo. Y ello, porque queda circunscrito a la acción de guardar o ahorrar los beneficios obtenidos en la venta de la anterior vivienda, para emplearlos en la adquisición de otra vivienda.
Por ello, según el criterio de Hacienda, solamente reinvierte en la adquisición de una vivienda habitual, quien gasta los fondos obtenidos por la venta de la primera vivienda, en la adquisición de la segunda. Pero si, para la adquisición de la nueva vivienda, se utiliza financiación ajena, la parte financiada por la entidad bancaria no constituye reinversión. Y ello, salvo por la parte del préstamo amortizada en los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda.
A dicho concepto de reinversión, meramente físico, se opone la otra forma de entender la reinversión en vivienda. En concreto, como reinversión “económica”. Y ésta existirá cuando la cantidad destinada a la compra de la nueva vivienda iguale o supere el precio obtenido en la venta de la anterior vivienda. Y ello, independientemente de que los fondos que se apliquen para la compra de la vivienda sean los obtenidos por la venta de la anterior vivienda, o mediante la formalización de un préstamo, o la subrogación del ya existente.
EL TRIBUNAL SUPREMO FIJA DOCTRINA A FAVOR DE LOS CONTRIBUYENTES
Pues bien, el criterio del Supremo (sentencia de 1-10-2020), es contundente: “Ni el art. 36 LIRPF (RDL 3/2004) ni el art. 39 RIRPF (RD 1775/2004) establecen que el importe de la "reinversión" deba entenderse solamente por el importe desembolsado no considerando el importe de la financiación ajena dispuesta”.
Y ello, para concluir que “por reinversión debe entenderse un acto negocial jurídico económico, dándose la realidad del mismo y cumpliéndose con los períodos establecidos por ley y siempre con independencia de los pagos monetarios del crédito/préstamos/deuda hipotecaria asumida en la nueva adquisición”.
Teniendo en cuenta lo anterior, el Tribunal Supremo ha fijado la siguiente doctrina casacional:
“Para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio-, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble”.
En definitiva, los requisitos para gozar de la exención de la ganancia patrimonial se cumplen vendiendo la anterior vivienda habitual. Y adquiriendo una nueva. Y a este respecto, es indiferente que los fondos utilizados para adquirir esta vivienda, provengan de las cantidades obtenidas en la venta, o a través de un préstamo hipotecario.
Estamos ante una sentencia muy importante que tienen pensado reinvertir en vivienda, utilizando financiación ajena. Y es que el fallo del Supremo les permitirá beneficiarse plenamente de la exención del IRPF.
La sentencia beneficia igualmente a aquellos contribuyentes que en su día solo declararon exenta parte de la ganancia. Y ello, por considerar como “reinvertidas”, únicamente, las cuotas del préstamo satisfechas en los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda.
Con esta sentencia en la mano, podrían ahora solicitar la devolución de ingresos indebidos. Y ello, para que se considere que en realidad reinvirtieron todos los importes destinados a la compra de la nueva vivienda. Aunque provinieran de financiación ajena.
Agradeciendo de antemano su colaboración
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